¿Compraste un inmueble hace años y no inscribiste la escritura en el Registro de la Propiedad?
Mayúscula es la sorpresa cuando alguien se da cuenta, normalmente cuando ha decidido venderlo, que el mismo no se encuentra a su nombre en el Registro de la Propiedad.
Por extraño que parezca, no es el primer caso que nos encontramos con un propietario que adquirió el inmueble pero no inscribió la compra. La casuística es variada y surge por el hecho de haber adquirido en un documento privado o incluso con escritura pero habiendo extraviado el título, no siendo posible que el vendedor pueda ratificar la operación, ya sea por fallecimiento o extinción en caso de personas jurídicas.
¿Y ahora qué hacer?
El primer concepto que nos viene a la cabeza a los letrados es la “reanudación del tracto sucesivo interrumpido” en el Registro, para que la finca urbana o rústica finalmente conste inscrita a nombre de su propietario.
La Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria (LH) aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, derogando el expediente de dominio promovido para la reanudación del trato sucesivo cuya tramitación se recogía en los derogados arts. 198 a 210 de la Ley Hipotecaria, viene a unificar los antiguos expediente de dominio y acta de notoriedad en un único expediente de reanudación del tracto sucesivo interrumpido (LH 198.7º), aplicable tanto al dominio como a los demás derechos reales, con el objeto de desjudicializar tales procedimientos, eliminando la intervención de los órganos judiciales, sin merma alguna de los derechos de los ciudadanos a la tutela judicial efectiva, que siempre cabrá por la vía de recurso, así como su modernización (Preámbulo de la Ley).
Y así nos encontramos con el ya referido 198.7LH que establece que uno de los procedimientos para establecer la concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad física y jurídica extra registral, es “el expediente de reanudación del tracto sucesivo interrumpido”, y dicho procedimiento se regula en el artículo 208LH.
Pues bien, queremos llamar la atención y apuntar que una primera rápida lectura del art. 208LH nos podría llevar a que nos pasase desapercibida la primera de las reglas que establece dicho artículo:
“Primera. No se entenderá producida la interrupción del tracto sucesivo cuando la persona a cuyo favor hubiera de practicarse la inscripción haya adquirido su derecho directamente del titular registral o sus herederos. En tal caso, la inscripción únicamente podrá practicarse mediante la presentación del documento en que se hubiera formalizado la adquisición, declaración o constitución del derecho, objeto de la inscripción solicitada”.
Pues bien, la interpretación de esta regla es clara, pues en este procedimiento establecido vía notarial no caben los expedientes en los que no se haya modificado el titular registral desde que se produjo la adquisición, es decir, no se considera “interrupción del tracto sucesivo” a los efectos de poder seguir el procedimiento notarial recogido en el art. 208LH, que el derecho de propiedad se haya adquirido directamente del titular que aparece en el Registro o de sus herederos, pues en tal caso, es necesario para inscribir dicho derecho de propiedad, la presentación del título en el Registro y no se puede por lo tanto, seguir el cauce del art. 208 LH.
Las soluciones posibles dependerán de si se firmó o no escritura pública, o si simplemente se otorgó un documento privado.
Si dicha adquisición se realizó en documento público, solo habría que localizarlo o al menos tener los datos para poder pedir una segunda copia de la escritura, liquidarla por el impuesto que corresponda y presentarla en el Registro de la Propiedad, es decir, el procedimiento normal, aunque fuera tardío (a tener en cuenta únicamente la prescripción del impuesto -4 años- a los efectos de su liquidación como prescrito).
Y si por el contrario, el derecho de propiedad únicamente consta en documento privado, dicho documento no podrá ser presentado directamente al Registro de la Propiedad, por lo que habrá que proceder a su elevación a escritura pública.
Si nos encontramos en esta última circunstancia, solo cabría localizar a la persona o personas que nos transmitieron el derecho de propiedad para emplazarlo a firmar la escritura en la notaría, que de haber fallecido, nos obligaría a localizar a sus herederos para que eleven a público el contrato privado.
No es poco habitual que la adquisición se hiciera a una sociedad (normalmente una empresa promotora) y que en el momento de querer elevar a público el contrato, la misma ya no exista, por haberse liquidado, lo que nos llevará a localizar a los liquidadores para realizar el planteamiento.
Y una situación que también nos podemos encontrar es que no existan liquidadores (por ejemplo en los casos de disoluciones conforme a lo dispuesto en la Disposición Sexta número 2 del Texto Refundido de la Ley de Sociedades de Anónimas, aprobado por RDL 1564/1989 de 22 de diciembre), lo que nos conduciría a tener que acudir a la vía judicial ex art. 400.2 de la Ley de Sociedades de Capital, relativo a la “Formalización de actos jurídicos tras la cancelación de la sociedad”, en el que se recoge que “En defecto de liquidadores, cualquier interesado podrá solicitar la formalización por el juez del domicilio que hubiere tenido la sociedad”.
Analizando cada situación concreta, en VALERO ABOGADOS podemos buscar la mejor y más eficiente solución para inscribir ese derecho de propiedad que en su momento no se inscribió en el Registro correspondiente.
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Juan Carlos Valero
Responsable del Departamento de Mercantil y Societario de Valero Abogados
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